**駐車場は経済的な流出源となる**

Summary

駐車場はシラキュース市中心部の土地価値の最大6 %（約4400万ドル）を占めるが、経済的価値はほとんど増加しない。固定資産税データによれば、駐車場の平方フィート当たり税金はオフィス（3.78ドル）や多世帯住宅（PILOT契約下で1.68ドル）よりも遥かに低い（0.71ドル）。したがって、所有者は土地を未利用状態に保つことで利益を得る一方、開発業者は改良に対して高税率に直面する。問題の根本原因は最低駐車スペース規定ではなく、歪められたインセンティブによって駐車が再開発よりも収益性が高くなることにある。土地価値税（“land‑value tax”）を導入し未改良地の課税対象とすることで、無駄な土地を抑制し、混合用途や住宅プロジェクトなど高い収益性を持つ利用を促進できる。これにより市中心部での賃料・雇用・アメニティが向上し、経済全体が活性化する。別の地域で成功した改革―駐車最小数の廃止、公共交通機関近くでの最大数設定、動的価格と許可を伴うスマート街路駐車の実施―はすでに無駄スペースの削減につながっている。シラキュース市も同様の変更を採用することで、市民・企業・自治体予算全体に利益をもたらし、中心部経済を再活性化できるでしょう。

先週、ニューヨーク州シラキュースを訪れ、市役所の職員やオーガナイザーと土地政策について話し合いました。
歴史的に脱産業化が進んだにも関わらず、シラキュース市街地は今も魅力的で整備された状態です。しかし、多くの現代米国都市同様、中心部では過剰な駐車場が存在し、好立地を浪費しています。

驚きませんでした。ランドエコノミクスセンター（Center for Land Economics）では、米国内の都市を不動産税データとGoogle EarthなどのGISツールでモデル化しています。
市街地を歩くと、駐車場がどれほど蔓延しているか、そしてそれらが最も価値ある土地から経済的機会を奪っている様子がはっきりと分かります。

市街地における土地価値の仕組み

都市とは、連続した固定された土地（「都市内の都市」）であり、その市場価値は生産性に由来します。
例えば、開発すると年間1,000万ドルを生む土地なら、数千ドルしか生まない土地より高い価格が付くでしょう。

合理的な市場では、土地価値と開発は連動します：土地の価格が上がれば、その上に建物を置いた際の年間リターンも増加するはずです。

しかし、多くの米国都市の中心部は次のようになっています：

複合用途ビル – 多世帯住宅とオフィス
タウンハウス（列家） – 小規模で安定した価値
空き駐車場 – すべての間に位置

これらの駐車場は中立的ではありません。周囲から価値を引き出し、毎年その土地を無駄に消費します。

純貢献 = 経済活動量 – 土地価値

オフィスは土地価値よりも遥かに多くの経済活動を生み出し、バーグラフで最も高い位置にあります。
アパートはそれに続き、タウンハウスは安定した価値を加えます。
駐車場は地表下へ沈み、赤いバーで示されるように負の影響を与えています。

貴重な中心部の土地が空置すると、住宅・雇用・サービスといった機会が生まれず、家賃上昇や通勤時間延長などのコストが拡散します。
地域社会の有効部分が穴になり、繋がりを失うのです。

シラキュースの駐車場統計

駐車場は非免除土地価値で4,400万ドルに達し、市全体の土地価値の6％（駐車専用地のみカウント）を占めます。
大規模駐車場を含む商業物件はさらに多く存在します。
最も価値ある土地は中心部に集中しており、そこで最大の経済活動が行われています。

Google Earth の航空写真では、中心都市で存在すべきでない大規模な駐車場が多数確認できます。
一つを拡大すると：

近隣には高層複合用途ビルやオフィス
中央に広い敷地と3つの小さな建物（L字型建物は既存しない、今後も新規開発予定なし）

ある政治スタッフが「THIS MUST BE THE PLACE」と書かれた壁画付き駐車場の画像を共有しました。
散策中に見つけたもう一つの例では、店舗並びの通路を割ってしまう小さな駐車場があり、見栄えの良いストリップを台無しにしています。

駐車改革

現代米国都市は駐車を完全に廃止することはできず、すべきでもありません。自動車は家族にとって利用可能な土地を増やし、非所有者の経済的圧力を緩和します。
むしろ、駐車は合理的に統合されるべきです：

オフィス・住宅ビルには地下または構造内駐車場
独立したパーキングガレージは地表駐車場より効率が高く、街並みを向上させます

注目すべき例として、ある住民が古い建物のファサードを保持するパーキングガレージを指摘しました。私自身は誰かに教えてもらうまでは気付かなかったです。

Parking Reform Network（PRN）は次の3領域でリーダーシップを発揮しています：

駐車要件の廃止 – 「最低数」を撤廃し、建設業者が実際に必要な量を決定
駐車上限の設定 – 土地価値が高いまたは歩行性・公共交通が充実している場所で上限を設ける
スマート街路駐車 – 路面スペースに動的価格付け、時間制限、居住者許可証を導入し、無駄な循環を防止

PRNは100件以上の最近の改革を掲げており、多くがこれらの政策変更を反映しています。
これらは単に良いだけでなく、政治的にも実行可能です。

インセンティブ問題

シラキュースでは駐車場は規制によって生まれたものではなく、歪んだインセンティブから派生します：

駐車場は毎年わずかな収益を上げる
土地自体の価値は継続的に上昇し、投機的利益が得られる
保有コストは低い：メンテナンスやスタッフもほとんど不要で、税金も開発した場合よりはるかに低い

市の不動産税政策は生産的建物を罰し、未活用土地には十分な負担を課していません。
結果として、有価値サイトを空置させておくことが報酬され、投資・開発する者はペナルティを受けます。

建物タイプ	平方フィートあたり税額
オフィス	$3.78
多世帯住宅	$1.68 (PILOT)
駐車場	$0.71

駐車場は他の建物に比べほぼ10倍低い税金です。

何ができるか

都市中心部で大規模駐車場のインセンティブを転換するには、2つの財務インセンティブに対処する必要があります：

何もせずに得られる安定した年間利益
土地価値上昇による投機的利益

両方を同時に解決できる政策が土地価値税です。建物から税金を離し、未改良の土地価値に課税することで、駐車場所有者の年間コストが増加し、土地を保有しているだけで得られる投機的報酬が減少します。

土地価値税はこの問題を解決するでしょう。

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