Japanese Translation:

エチオピアの都市用地制度は、厳格な国所有管理から公共価値の創出と腐敗の抑制を目的とした市場志向の賃借地モデルへと移行した。最も重要な点は、近年の法制度がデジタル的な透明性の確保や高価値の捕捉メカニズムを導入しているにもかかわらず、その成功は「旧占有物」などの歴史的な法的曖昧さを解消し、長年続いた執行ギャップを克服することに依存していることである。この転換は 1975 年にデールグ政権がすべての土地を国有化し、私有権を国所有管理に代えたことで始まり、1991 年の政治変革の後に新しい宣言により、市場での譲渡を許可しつつ投機的行為を防ぐために担保性の制限を含んだ賃借地制度が導入された。最近の改革（2024 年の草案を含む）では、建設事業者が建てずに利益を得るのを防ぐため、デジタル的な地籍システムの義務付けやより厳格な建築期限の指定を通じて規制を強化しようとしている。

結局、これらの変化は利用者および業界に大きく影響を与える。市民にとって財産権が明確になる一方で、企業にはより厳格な競争入札やタイムラインが課され、風当たり利益を得るために土地を囤積することが抑制される。腐敗の減少と価値捕捉の改善が公共財政を便益する一方で、改革は収入創出と低所得世帯への住宅 affordability を慎重にバランスさせる必要がある。制度的な能力制約を解決しないままでは、これらの法制度は堅固な設計にもかかわらず、公平な都市開発を実現できず破綻するリスクがある。

エチオピアの都市土地賃貸制度：30 年間の改革と「地価還流」への挑戦

本ニュースレターが目指す目的

地価還流（Value Capture）：コミュニティが生み出した土地の価値が、民間投機家の手ではなく公衆の手に流れ戻ることを確保すること。
実現のための主要なアプローチは二つある：
- 土地値税による課税
- 公が土地を所有したまま賃貸（leasing）によって活用する方式

研究背景と調査の意義

王ドゥ・ムルネヒ氏（Wudu Muluneh）：アジスアベバ市ボレ副都市の地域行政管理者を務め、現在バヒルダル大学で研究に従事。
本書は同氏による包括的かつ批判的な分析に基づき、エチオピアの土地賃貸制度の可能性と課題を詳述する。
本レポートは有料購読者や寄付者の支援により制作されました。

制度的変遷：許可制から賃貸制へ

1. 布告第 80/1993 号：移行の第一歩

背景：デレグ政権（社会主義思想）による土地国有化の後、EPRDF 政権下で市場志向への移行を図る。
主な特徴：
- 都市土地を公有としつつ、賃貸制度を導入。
- 入札・公募方式での配分開始（行政的配分から撤退）。
- 契約期間ごとの所有権代替（住宅 99 年、商業 50 年など）。
革新的な点：
- 移転・質入れの法的承認：賃貸権利を経済的資産として機能可能にする。
- 投機防止メカニズム：すでに支払った賃貸料を超えた利益（キャピタルゲイン）は、政府に還元される構造を設計。
  - 例：入札価格 10 万で取得し、市場価値が 50 万に上昇しても、差額の 40 万を個人は得られない（政府への還流義務）。

⚠️ 1993 年布告の課題

明確な徴収メカニズムの欠如：利益の私的収奪を制限したが、政府が自動的に増加分を回収する仕組みがなかった。
評価基準の不備：市場価値の変化に対応した定期的な賃貸料調整規定が不足。
「旧保有」への対応不徹底：帝政時代やデレグ時代の権利をどう扱うかのロードマップが不明確で、二つの並行システムが発生。

2. 布告第 272/2002 号：システムの統合と拡大

主な変更点：
- 許可制下にあった土地も一律に賃貸制度へ統合（全都市土地への適用）。
- 用途別の賃貸期間の明確化（住宅・教育・産業・商業など）。
実務上のジレンマ：
- 民間投資を誘発しつつも、政府による地価増分の回収をどう両立するか。
- インフラ開発に伴う再開発で追い出された住民への補償が、市場価値に見合っていない苦情が発生（例：ボレ・ルワンダ地区）。
投機の問題：入札者間の共謀により、実際の投資意欲がないまま土地を転売するケースが頻発。

3. 布告第 721/2011 号：徹底した規制強化

背景：2002 年法の執行不徹底や投機横行への対応。
主要な改革：
- キャピタルゲインの回収率引き上げ：移転時の利益のうち、個人が保有できる部分を制限し（5%）、残りを政府が徴収（95%）。
- 配分方式の厳格化：オークションを原則とし、例外規定のみで行政配分を認める。
  - 例外：公共機関・戦略的投資プロジェクト・補償用地など。
- 建設義務の強化：開発期限の設定と、違反者への土地再収用措置。
- 「旧保有」の変換方針明確化：段階的な賃貸システムへの変換手順を定めた。
意義：市場メカニズムのみで公平な開発は不可能という認識から、強い制度的枠組みの構築へとシフト。

2024 年都市土地賃貸草案布告：新たな地平

透明性と説明責任の強化：腐敗防止と市民信頼の向上を最優先。
デジタル化推進：
- 現代的な土地情報システム（GIS）の導入。
- デジタル地籍管理による記録精度の向上。
基準価格の見直し：定期的な市場状況反映による公正な評価の実施。
総合的計画への統合：単なる収益創出ではなく、住宅負担可能性、インフラ、環境持続性を考慮した都市開発を重視。

残る課題と教訓

依然として解決されていない問題

「旧保有」の完全な統合：国家的な戦略なしでは法的二元性が継続し、管理が複雑化。
制度容量的制約：法律は完璧でも、実施機関の能力や資源不足で実行不可能。
公平性と効率性のバランス：地価上昇による低所得者へのアクセス制限をどう回避するか。
執行の一貫性：強い規定があっても監視システムの強化が必要。

エチオピアから学ぶ重要な教訓

法制度改革だけでは不十分：人、機関、インセンティブ全体の変革が必要。
土地賃貸は強力なツールだが限界がある：
- インフラ収益を生み、社会全体への価値還元を保証する。
- しかし、持続的成功には透明な機関・プロフェッショナルな評価・効果的な執行が不可欠。
ガバナンスの核心：土地価値回収は技術的演習ではなく、都市開発が公衆にどう恩恵をもたらすかという政治的・社会的課題である。

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土地価値の徴収の実践：エチオピアの都市用地リース制度