外国人の資金が住宅 affordability を低下させる:研究

2026/06/27 8:36

外国人の資金が住宅 affordability を低下させる:研究

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要約

Japanese Translation:

2019 年から 2025 年にかけて、米国の住宅価格は約 60% 上昇し、主な要因は需要に合わせて地域の供給が追いついていないこと—これを「供給非弾力性」と呼ぶ—です。全国でみると、歴史的には住宅価格の 1% 上昇に対し、住宅供給はわずか 0.26% しか増加しておらず、サンフランシスコのような都市ではさらにその応答性は小さい(約 0.06%)ました。外国投資は 2011 年以降に増加しましたが(外国人移民の人口が多く、外国人購入者に対する税金が限定的であるため米国が魅力的であったことが一部の影響)、本研究では、外国投資家が少なくても価格の高騰が持続する市場が存在することが示されました。都市間の対比から、自治体のルールが結果をどのように決定づけるかが明らかになります:サンフランシスコは需要をより高い価格で反映する傾向があり、チャールストンは許可やゾーニングがより柔軟であるため追加の住宅を提供することで需要を反映しています。結論として、住宅供給の反応性は地元のゾーニングと許可制度に依存しており、これらの統制を緩和し承認手続きを合理化しない限り、将来の市場も価格が高く不足する状況が続く可能性が高いです。

本文

国際投資と規制による米国住宅価格の急騰と供給側の課題

住宅価格上昇の現状

  • 米国の買いやすさ低下: ハーバード大学合同住宅研究センター(Joint Center for Housing Studies)のデータによると、2019 年から 2025 年にかけて平均住宅価格は約 60% 上昇した。
  • 外国資本の影響浮き彫り: マイクマスビジネススクールの研究では、価格上昇の新たな要因として「外国資本投資」が特定された。
    • ケイトリン・ゴバック准教授(金融分野)らの分析によれば、2010 年代中に流入した海外資金が、外国人買主が多いエリアでの住宅コスト上昇を牽引した。

供給不足と価格構造の変化

  • 価格上昇の加速: 2009 年から 2018 年にかけては、市場の開放性と関係なく、住宅価格の上昇率が供給量の伸びを大きく上回った。
  • 供給弾性度の低下: 建設業者の高価格への対応速度(供給弾性度)が 2000 年以前の水準に比べて著しく落ち込んだ。
    • 全国平均: 住宅価格が 1% 上昇しても、供給量はわずか 0.26% しか増加しなかった
  • 構造的変化の指摘: ゴック准教授は「過去 20 年で米国都市圏の供給構造には有意な変化があった」と述べ、「建設業者が高騰する価格に見合った供給を増やせていない」と結論づけた。

外国投資と政策の関連性

  • シンガポールがきっかけ: 米国外国投資増加は2011 年(シンガポールが外国購入者税を導入した年)以降に顕著になり、世界各地からの追随を招いた。
  • 米国市場の魅力:
    • 移民人口が多いこと。
    • 住宅投資に対する特定の税金がかからないこと。
    • これにより、低コストな国を探す国際買主にとって米国が目立つようになった。
  • 具体的な数値(2011-2018 年): ペンシルベニア大学のベンジャミン・キーズ氏との共同研究で明らかになった事実:
    • 外国生まれ者の比率が高い地域では、同市内の他エリアに比べて住宅価格が平均 6.7% 高い
    • しかし、その地域の住宅供給量はわずか **1%**しかなかった。

都市別事例:サンフランシスコとチャールストン

研究者は全米 100 の大都市における供給弾性度を分析し、都市ごとの特徴の違いを以下のように示した。

都市特徴と現象価格上昇時の供給変化
サンフランシスコ新規住宅創出が困難。需要増は価格上昇に直結する。価格が 1% 上昇 → 供給量は 0.06% しか増加しない
チャールストン
(北カロライナ州)
新規住宅作成が容易。需要増は数量(戸数)増になる。価格上昇よりも数量的な供給が追随する
  • ゴック准教授の解説: 「サンフランシスコでは需要は価格の上昇として反映され、チャールストンでは需要は数量(戸数)の増加として反映されている」。

自治体の管理役割と解決策

この研究は「本研究:グローバル資本とローカル資産:住宅価格、数量、および弾性度」を『金融学研究レビュー』に掲載し、以下を結論付けた。

  • 都市自治体の重要性: 人々が郊外化のトレンドに反して都市圏に戻っても、持続可能な価格での住宅確保には都市部のゾーニング法改正などが不可欠である。
    • 事例: ボルチモアは全国で最も供給弾性度が高く、2010 年代中期に許可手続(パーミッティング)の仕組みを抜本的に見直して対応した。
  • 「鍵を持つ人」: ゴック准教授によれば、「最大の教訓の一つは、都市自治体が供給に対する感応度(価格変化への対応性)の大部分をコントロールできる点にある」。
    • ゾーニング決定権: 都市側にある。
    • 許可手続き: 都市が管理している。
    • 結論: 「鍵を持つ人」はまさにその地方自治体だ

記事提供:スーシー・モラレス

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