2026/02/13 5:44
**土地価値捕捉で小売業を刷新**
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要約▶
Japanese Translation:
（抜けている詳細を含める必要があります）：**
要約
都市の近隣で小売業が生み出すスピルオーバー効果――高い家賃、街並みの向上、そして不動産価値の増加――は、店舗自体よりも土地所有者にとって大きな利益となります。ヘイズ・バレーやウィリアムズバーグのような地域では、ショップ、カフェ、レストランが近隣のアイデンティティを担っていますが、オンラインショッピング、リモートワーク、安全上の懸念により小売マージンは減少しています。サンフランシスコのある地区では、4年間で全店舗のほぼ半数が閉店しました。Marine Layer、Lisa Says Gah、Faherty、Ritual Coffee、Wise Sons ベーグル、Salt + Straw アイスクリームなどの小売業者が頻繁に開店・閉店する様子は、その地域に対して生み出す価値を収益化する難しさを示しています。
小売業の衰退の中で近隣の活気を取り戻すため、この記事では統一所有と価値捕捉モデル――開発業者や貸主が隣接開発と小売テナントを調整すること――を提唱しています。香港のMTR、東京メトロ、そして近代的なプロジェクトであるCuldesac の歴史的事例は、テナントの選択肢を周辺住宅に合わせることで不動産価値を高め、スピルオーバーを内部化できることを示しています。
今後の戦略としては、段階的密度 のようなゾーニング改革（大きい敷地をより積み上げて建設可能にする）、税優遇策（譲渡税の免除や不動産税の引き上げなど）、ハイパー・ローカル税または権限、ビジネス改善地区（BID）および小売「共通財」を資金調達する特別目的債券が挙げられます。これらの変更により土地所有者は地域経済の成果をより大きくコントロールでき、統合開発を通じて店舗に安定した収益を提供し、街路改善や文化空間の充実によって住民の生活質が向上します。
本文
都市において最も興味深い点の多くは、内部にある小売業です。店舗やカフェ、レストランなど、小売業が街を形作る柱となっています。都市経済学者エド・グレーザーはこの現象を「消費者都市の台頭」と呼び、消費集約と生産集約が都市家賃を押し上げていることを示しました。
サンフランシスコのヘイズバレーやブルックリンのウィリアムズバーグなど、「面白い街区」と評される場合、多くは「興味深い小売」が存在するからです。ヘイズストリートがヘイズストリートである理由は、店とレストランにあります。ウィリアムズバーグがウィリアムズバーグなのは、ワインバーやタコトラック、洗練されたカフェが並ぶからです。
しかし小売業の運営環境はかつてないほど厳しくなっています。オンラインショッピングは市場シェアを拡大し、リモートワークは歩行者数を減少させ、犯罪は既に薄い利益率をさらに圧迫します。サンフランシスコのある商業地区では、店舗の約半分が4年以内に閉店しています。
街を特徴づけるものを失う危険があります。なぜなら、小売業が創出する価値を適切に捕捉できるモデルが存在しないからです。
小売は「リーク」した価値捕捉
ヘイズバレーにはサンフランシスコで最も魅力的な小売店があります。Marine Layer、Lisa Says Gah、Fahertyといったファッションショップ、Ritualの最高級コーヒー、Wise Sonsのベストベーグル、Salt + Strawのアイスクリームなど。しかし、そこにある店舗は常に入れ替わり、ほぼ生き残るだけです。街区自体は繁栄し、家賃は上昇しますが、店舗は苦戦を強いられます。
小売業者が創出する価値の大部分は彼ら自身には捕捉されません。例えば、面白い店（独立系・クレイジーなもの）に足を運ぶとき、多くの場合何かを購入しないこともあります。そこへ行くだけでリラクゼーション価値が得られるのです。対照的にウォルマートでは、食料品や生活用品という直接的な利益を得るために買い物をする人が多く、店内を歩き回っても購入しないまま離れることは稀です。
面白い新店舗・カフェ・バー・レストランが開業すると、その商品販売で利益を上げつつ、他の事業者も恩恵を受けます。通りにある他の商業物件のオーナーは顧客を引き付けられ、近隣住宅のオーナーは「素敵な場所が近くにある」ことで家価が上昇します。したがって、ヘイズストリートでの小売業者の努力は、フェルストリート2ブロック先のヴィクトリアン住宅を所有する人々の不動産価値として実現されます。
アメリカ都市では「価値捕捉」に問題があります。価値を創出したのが小売業者であり、価値を捕捉しているのは土地所有者や住民です。小売業者はより多くの価値を捕捉したいと考えますが、住宅所有者も同様に共有する意向があります。彼らは小売店があることを好みますが、小売店がしばしば閉店すると住民は損失を被ります。支援機関があれば状況は改善しますが、そのような制度は存在していません。
公共交通インフラ
政府は数十億ドルを投資し、ベイエリア半島へカルトレインの地域鉄道サービスを構築しました。しかし、多くの駅は低密度住宅に囲まれています。駅から徒歩圏内にある数百戸の住居だけが、そのインフラによる価値を大きく享受し、列車システムは赤字で運営され、全地域の税納付者によって補填されています。
店舗・公園・鉄道などを街に持ちたいと願うなら、これらの機関が創出した価値を十分に捕捉できていないことは警戒すべき事実です。捕捉が少なければ、まず価値が生まれにくく、結果として店舗の閉鎖、公園の減少、公共交通の縮小という悪循環へとつながります。
歴史的解決策
内部クロス・サブシディゼーション（大型開発内での統一所有）
最初に広く使われてきたモデルは統一所有です。主通りの所有が分裂すると、「クールな小売」からの外部効果が非関連当事者へ流れ出します。1960〜1970年代に歩行者専用街区が失敗した結果、デスティネーションショッピングモールやストリップモールが台頭し、アンカー店舗を利用して顧客を呼び込み、規制された看板と多様な魅力的店を提供しました。単一の主体がその外部効果を捕捉できます。
スーパーマーケットやデパートは典型的なアンカーテナントです。利益率は低く、賃料も安価に設定されることが多いですが、他店舗全体に顧客を呼び込み、土地価値を押し上げます。統一所有者はその評価増分の一部を捕捉できます。
ただしショッピングモールはビジネス間でのみ外部効果を捕捉し、近隣住宅所有者と共有するものは捕捉できません。開発業者は再び統一所有モデルに戻ろうとしており、住宅と小売の両方を単一主体が保有し、住宅ユニットの販売を増やす戦略です。このアプローチは許可されたゾーニングがある地域で世界的に一般的です。
セイサイド（Florida）やセレブレーション（Florida）のような大規模計画都市は、広範囲の土地を掌握することで優れた共通施設を提供できます。近年のモールも住宅を組み込む傾向が強くなっています（例：Bay Street Emeryville, Coal Drops Yard）。
交通機関の例
香港のMTRは新駅周辺の土地を先に取得し、鉄道＋不動産モデルでサービスを収益化しています。日本の地下鉄・トラム・バスは民間企業が運営し、インフラ投資はその存在によって価値が上昇する不動産を投機的に買い取ることで賄われています。
統一所有を促進する方法
- 段階的密度ゾーニング – 大きな集合地の一部として建設できれば、外部性を内部化できます。
- 地方自治体権限 – 取引税（例：UKのスタンプデューティー）の免除を条件に、より高い不動産・事業税を課すことが可能です。
- ハイパーローカル税と機関 – 地方税務当局は土地価値上昇を課税し、その資金を小売や共通インフラへ再配分できます。
典型的な地方自治体はスケールが大きすぎて外部効果を効率的に追跡できません。ハイパーローカルメカニズム（コミュニティ協会、HOA、共済組合）は規模が小さく、対象不動産と直接結びついているため、より有効です。
ビジネスインプルーブメントディストリクト（BID） は企業が高い税率や手数料を選択し、街の商業に利益するプロジェクト（樹木、街並み、美化、犯罪抑止）を支援します。BIDは住宅側の関心も取り込むよう拡張でき、公共財への資金調達ルートとなります。
特別目的ボンド は有権者がインフラ投資（通常は公共事業）に対してボンドを承認し、不動産税で返済します。類似モデルは、地域組織が小規模税率を上げて面白い店舗の存続と街並み維持を支えるために使用できます。
コモンズの提供
都市内の小売業はエンターテインメントや集会場、第三空間として機能しつつ、賃料を支払うという大きな課題があります。オンライン代替品が拡大する中で「販売」型小売は維持できず、「コモンズ」または「サードスペース」モデルが台頭している可能性があります。例として、サンフランシスコのThe Commonsは旧衣料店を会員制の“自宅以外の家”へと転換しました。このようなモデルは民間空間では機能しますが、外部効果を完全に捕捉できず、過剰供給リスクがあります。
価値捕捉モデルは、高利益率の小売業を街に押し付けることなく、コミュニティ全体が本当に望むものを提供するためのより直接的な道筋を示します。スペースが周囲コミュニティにもたらす恩恵を捕捉できれば、都市はその独自性と魅力を保ち続けるでしょう。